خشایار باقرپور، کارشناس مسکن
کیوسک خبر ـ اخیرا دولت صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات کشور در سازمان بورس را راه‌اندازی کرد اما هم بنده و هم بسیاری از کارشناسان نسبت به این موضوع نقد بسیاری داشتیم؛ اساسا رویکرد بورس به‌خاطر از دست دادن جایگاه اجتماعی و اعتبار عمومی بستر ضعیفی برای این کار می‌دانستیم ضمن آنکه خود دولت هم به نوعی به این نتیجه رسید که با یک بازنگری شکلی بحث را به فرابورس و صندو‌ق‌های سرمایه گذاری ارتباط دهد. در گام نخست با شروع کار صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات مواجه شدیم به این شکل که به نوعی می‌توان گفت طرح این صندوق‌ها تبلیغی است چرا که یک‌سری محصولات و کالا‌هایی که به‌روز و آماده‌ بهره برداری است را جهت سرمایه‌گذاری خرد افراد معرفی می‌کنند و به عبارتی تولید و موردی که در شرایط کنونی بازار تشنه آن است را می‌کوبند و زیر سوال می‌برند. در واقع راهی ایجاد کردند تا املاکی که روی دست بانک‌ها و مؤسسات دولتی باد کرده را بتوانند سریع بفروشند و نقد کنند که در فضای اقتصادی کار اخلاقی محسوب نمی‌شود، چون اگر این املاک در بهره‌برداری و مدل‌های درآمدی املاک خوبی محسوب می‌شدند مطمئن باشید بخش خصوصی ما هوشمندتر از این حرف‌هاست که املاک ما به بورس، فرابورس و صندوق سرمایه‌گذاری راه پیدا کند، بنابراین صاحبان سرمایه‌ای داریم که با شم و دانش اقتصادی خیلی قوی قبل از پیش آمد همه این مسائل، املاک را خریداری و جهت بهره‌برداری استفاده می‌کردند. در این فضا یک راهکار شفاف و روشن نداریم. مدل‌های درآمدی هم که برای سرمایه‌گذاران در این برنامه تعریف شده دو نوع است؛ یکی مدل بهره‌برداری و اداره‌داری این املاک و دوم افزایش ارزش سهامی که افراد روی این املاک سرمایه گذاری می‌کنند که می‌توان به‌عنوان محمل و مجاری سود و درآمدزایی سرمایه‌گذاران معرفی کرد. اما آیا هر دوی این مدل‌ها از محمل و مجرا‌های تورم چه تورم بازار اجرا بها و چه خود تورم ملک، مسکن و ساختمان عبور می‌کند؟ در صورتی که این‌ها املاکی هستند که فرآیند تولید و ارتقایی در آن صورت نمی‌گیرد و قبلا رشدشان را انجام داده‌اند به طور مثال املاک ۱۴ سال ساخت در یک منطقه مرکزی مانند ملاصدرا را آورده‌اند! چه اتفاقی قرار است برای این ملک رخ دهد جز سفته بازی در فضای بورس. قرار بود سرمایه‌هایی به منظور تحقق شعار دولت و اهداف بخش تعاون به سمت تولید هدایت شود، در حالی که روانه سفته بازی‌ها و فعالیت شرکت‌های بورسی شده است؛ در حالی که وضعیت تولید ما بسیار اسف‌بار است و آمار پروانه‌های ساخت صادره در شهرداری‌ها موید این موضوع است که به شدت تنزل داشته حتی در شهری مانند تهران با این همه نیاز تولید می‌ببینیم که پروانه صادره برای واحدهای مسکونی به ماهانه حدود ۲۰۰۰ واحد کاهش پیدا می‌کند. گزارش‌های زیادی مبنی بر خروج فروشندگان و سرمایه‌گذاران از فضای تولید ساختمان داریم و تولیدکنندگان عمده و انبوه‌سازان نیز در حال جذب به کشور‌های دیگر می‌شوند، حتی فضا‌های اقتصادی دیگر را مناسب می‌دانند و با توجه به اینکه بازار ایران در رکود بسیار عمیقی به سر می‌برد از آن طرف هزینه‌های ساخت هم بسیار بالا رفته به سمت عمان، قطر، امارات و ترکیه در حال کوچ هستند و سرمایه‌هایشان را از کشور خارج می‌کنند. در مورد سرمایه‌گذاری در این حوزه وظیفه خود می‌دانم هشدار‌هایی را به مردم بدهم، چون قرار است مدل‌های درآمدی که به این املاک واگذار می‌شود پس از کسر هزینه‌های بهره‌وری اخذ شود و همانطور که گفته شد منطقا توجیه اقتصادی ندارد. می‌خواهند این املاک که در دستشان مانده را به مردم بدهند که در اینصورت سرمایه‌گذار زیان می‌کند. درواقع به نوعی آن هویتی که برای تعاون از طریق جمع‌آوری و سرمایه‌های خرد مردم تعریف شده بود حذف کردند درصورتی که در حال حاضر خلاف سند توسعه تعاون رفتار می‌شود. اگر بحث املاک آماده بهره‌برداری است که ما در ساختار تعاون، ساختار‌های توضیحی داریم و باید این کار را انجام دهند، اما اگر در بحث بهره‌برداری است که ساختار تعاون و پشتیبانی خیلی کم هزینه‌تر از این است که بخواهند صندوق زمین و ساختمان را راه‌اندازی کنند؛ بنابراین بهتر است در بخش تعاونی‌های تولیدی ساختاری شکل بگیرد، تا بخش تعاون در ساختار‌های مالی کارنامه شفاف‌تر و مفصل‌تری داشته است. ۲۳ آبان ماه ما فقط ۲۵ نفر خریدار داشتیم، اما فردای آن روز به یکباره ۵۰۰۰ نفر در این صندوق خرید و فروش می‌کنند و این‌ها آمار‌هایی است که حتما کارشناسان بورسی با شناخت و تجربه‌ای که از این فضا دارند تحلیل دقیق‌تری خواهند داشت که چه اتفاقی در این صندوق‌ها رخ می‌دهد و این صندوق‌ها به کدام سمت و سو می‌روند؟ آیا با این شروع می‌شود به ادامه فعالیتشان امید داشت یا نه دوباره یک کارنامه ناموفق دیگری قرار است به ساختار بورس ما اضافه شود.