بررسی روندهای اخیر بازار مسکن نشان می‌دهد که هم‌زمان با تعدیل نسبی تورم اجاره‌بها در پی کاهش سرعت رشد قیمت‌ها، استمرار پروژه‌های حمایتی مسکن می‌تواند به عنوان یک راهبرد کلیدی، مانع از شوک‌های جدید قیمتی به سبد معیشت خانوارها شود. در شرایطی که بیش از ۶۰ درصد درآمد تهرانی‌ها صرف تأمین سرپناه می‌شود، تداوم جریان ساخت‌وساز دولتی، ضمن پاسخگویی به نیاز انباشته شده، از تبدیل بازار مسکن به عرصه‌ای برای سوداگری بیشتر جلوگیری می‌کند.

به گزارش کیوسک خبر، بازار مسکن به مثابه یکی از حساسترین ارکان اقتصاد ایران، همواره در کانون توجه سیاست‌گذاران و افکار عمومی قرار داشته است. تحولات این بازار نه‌تنها بر قدرت خرید و رفاه دهک‌های مختلف جامعه اثر می‌گذارد، بلکه به دلیل پیوندهای پسین و پیشین گسترده با سایر بخش‌های اقتصادی، می‌تواند به موتور محرک یا ترمزی برای رشد اقتصادی تبدیل شود. در این میان، آنچه بیش از پیش اهمیت یافته، حفظ روند رو به جلو در پروژه‌های حمایتی مسکن است که نقش تعیین‌کننده‌ای در تعدیل انتظارات تورمی و کاهش التهابات بازار ایفا می‌کند.

آخرین داده‌های آماری مرکز آمار ایران حاکی از آن است که تورم نقطه‌ای اجاره مسکن در ماه‌های اخیر به ۳۲.۳ درصد رسیده که پایین‌ترین سطح در بیش از سه سال گذشته به شمار می‌رود. همچنین تورم سالانه اجاره با ثبت رقم ۳۴.۷ درصد، کمترین مقدار خود در ۳۲ ماه اخیر را تجربه کرده است. این ارقام اگرچه نشانه‌ای از کاهش سرعت افزایش اجاره‌بهاست، اما همچنان فشار سنگین هزینه مسکن را بر دوش خانوارها باقی گذاشته است. واقعیت آن است که کاهش نرخ تورم، به معنای ارزانی مسکن نیست، بلکه تنها از کند شدن شتاب رشد قیمت‌ها حکایت دارد.

در چنین فضایی، سیاست افزایش عرضه از طریق پروژه‌های حمایتی، یک راهکار عملیاتی برای پاسخ به تقاضای انباشته شده در بازار است. تجربه سال‌های اخیر نشان می‌دهد هرگونه رکود در ساخت‌وساز، به ویژه در بخش مسکن اقشار متوسط و کم‌درآمد، به سرعت به بازار اجاره منتقل شده و توان مالی مستأجران را بیش از پیش تحلیل می‌برد. بنابراین تداوم اجرای این طرح‌ها، نه به عنوان یک اقدام مقطعی، بلکه به مثابه یک راهبرد پایدار برای حفظ تعادل میان عرضه و تقاضا ضروری به نظر می‌رسد.

با این حال، نگاهی عمیق‌تر به ساختار بازار مسکن نشان می‌دهد که ریشه بسیاری از نوسانات قیمتی را باید در بازار زمین جستجو کرد. زمین در کلان‌شهرهای ایران به دلیل محدودیت ذاتی عرضه و رفتارهای سوداگرانه، به یک دارایی سرمایه‌ای پربازده تبدیل شده است. به گونه‌ای که بخش قابل توجهی از قیمت تمام‌شده مسکن، ناشی از جهش بهای زمین است، نه هزینه مصالح و ساخت. آمارها این واقعیت را تأیید می‌کنند؛ جایی که از سال ۱۳۹۸ تاکنون، درآمد خانوارها حدود ۱۲ برابر افزایش یافته، اما قیمت مسکن در تهران ۲۱ برابر شده است. این شکاف عمیق، قدرت خرید خانوارها را به شدت کاهش داده و بسیاری از آنها را از بازار خرید به بازار اجاره رانده است.

از سوی دیگر، سهم بالای هزینه مسکن در سبد مصرفی خانوارها که در سطح ملی به ۴۴ درصد و در تهران به ۶۰ درصد می‌رسد، ضرورت اصلاحات ساختاری را دوچندان کرده است. کارشناسان معتقدند هرگونه سیاست‌گذاری در این حوزه باید توأمان دو هدف را دنبال کند: نخست، تزریق مستمر عرضه جدید به بازار از طریق پروژه‌های حمایتی و دوم، اصلاح نظام تأمین زمین و اعمال سیاست‌های مالیاتی هوشمند برای مهار سوداگری. ابزارهایی نظیر مالیات بر زمین، مالیات بر خانه‌های خالی و عایدی سرمایه می‌توانند زمین را از یک کالای سرمایه‌ای صرف به یک نهاده تولیدی برای ساخت مسکن تبدیل کنند.

به گزارش کیوسک خبر، مسیر خروج از تنگنای کنونی بازار مسکن در گرو تداوم نگاه حمایتی به تولید مسکن و هم‌زمان اصلاح شیوه‌های مدیریت زمین است. پایداری روند ساخت‌وسازهای دولتی و مردمی‌ساز، ضمن کاهش التهابات روانی در بازار، بستر را برای اجرای اصلاحات ساختاری فراهم می‌آورد و می‌تواند افق روشن‌تری را پیش روی میلیون‌ها مستأجر و خانوار فاقد مسکن قرار دهد.

نگارنده: مهدی صالحی طاهری