در حالی که بازار مسکن طی ماه‌های اخیر تحت تأثیر انتظارات تورمی و تحولات سیاسی با رکود سنگینی مواجه شده، تحلیل‌های تخصصی نشان می‌دهد این بازار در آستانه یک تغییر فاز اساسی قرار دارد. با کاهش نسبی تنش‌های خارجی و تغییر جهت نقدینگی از بازارهای موازی، کارشناسان بر این باورند که سال ۱۴۰۵ می‌تواند به نقطه عطفی برای خروج مسکن از رکود و آغاز یک دوره رونق معاملاتی تبدیل شود.

به گزارش کیوسک خبر، بازار مسکن تهران که این روزها نفس‌هایش به شماره افتاده و در رکودی عمیق فرو رفته، به نظر می‌رسد برای جهشی تازه آماده می‌شود. آمارها نشان می‌دهد که قدرت خرید به شدت کاهش یافته و صدور پروانه‌های ساختمانی با افت ۲۲.۵ درصدی مواجه شده است. اما در پس این رکود ظاهری، نشانه‌هایی از یک تحول بزرگ دیده می‌شود؛ تحولی که می‌تواند سال آینده را به فصل طلایی بازار مسکن تبدیل کند.

بررسی روند قیمت‌ها در بازار مسکن تهران نشان از یک عقب‌نشینی تاریخی دارد. متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان در پایتخت که در سال‌های گذشته بین ۱۱۰۰ تا ۱۲۰۰ دلار نوسان داشته، اکنون به مرز ۸۰۰ دلار سقوط کرده است. این شکاف ارزی، پتانسیل عظیمی برای رشد قیمت‌ها به ویژه در شرایطی که نرخ ارز مهار شود، ایجاد کرده است. به عبارت دیگر، حتی با ثبات نسبی بازارهای جهانی، مسکن تهران ظرفیت جبران این عقب‌ماندگی را دارد.

تحلیل سناریوهای پیش روی کشور نشان می‌دهد که فارغ از نتیجه مذاکرات یا تحولات سیاسی، بازار مسکن مسیر صعودی خود را با قدرت ادامه خواهد داد. در بدبینانه‌ترین حالت، یعنی تداوم وضعیت «نه جنگ و نه صلح»، بازار روند تورمی فعلی را طی خواهد کرد. اما در خوش‌بینانه‌ترین سناریو، یعنی حصول یک توافق دیپلماتیک، پیش‌بینی می‌شود که سرمایه‌های سرگردان از بازارهای طلا و ارز که با کاهش قیمت مواجه می‌شوند، راهی بازار ملک شوند. در این صورت، سال ۱۴۰۵ به عنوان سال مسکن شناخته خواهد شد و رونق معاملاتی که این روزها آرزویی دور به نظر می‌رسد، محقق می‌گردد.

یکی از مهم‌ترین دلایل این خوش‌بینی، تغییر رفتار سرمایه‌گذاران در ماه‌های اخیر است. تجربه سال ۱۴۰۴ نشان داد که بازارهای طلا و ارز سودهای قابل توجهی را برای سرمایه‌گذاران به همراه داشت. اکنون این انتظار وجود دارد که در سال آینده، این نقدینگی سرگردان به سمت بازار مسکن سرازیر شود و این بازار را از رکود چندساله خارج کند. این جابه‌جایی سرمایه می‌تواند موتور ساخت‌وساز را دوباره روشن کرده و به رونق کسب‌وکارهای وابسته به این صنعت منجر شود.

در کنار این تحولات، یکی از نیازهای اساسی بازار که همچنان در انتظار تعیین تکلیف است، بحث «مسکن اقتصادی» یا همان واحدهای کوچک‌متراژ است. مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی نیز مجوز اجرای این طرح‌ها را در قالب مجتمع‌های اقامتی صادر کرده است. با توجه به کاهش شدید قدرت خرید خانوارها، تأکید بر تولید مسکن کوچک‌متراژ و اقتصادی می‌تواند بخش قابل توجهی از تقاضای واقعی را پاسخ داده و از سردرگمی مردم در بازارهای موازی جلوگیری کند. فعالان بخش خصوصی بارها بر لزوم تعیین تکلیف ضوابط این نوع از مسکن تأکید کرده‌اند تا بتوانند نیاز قشر کم‌درآمد را تأمین کنند.

نکته قابل تأمل دیگر، وضعیت نامناسب شاخص‌های معیشتی و درآمدی در کشور است. جدیدترین آمارها از تقسیم‌بندی هشت‌گانه خوشه‌های درآمدی نشان می‌دهد که بیش از ۳۵ درصد از جمعیت ایران در زمره فقیرترین اقشار (خوشه یک) قرار دارند و در مقابل، کمتر از نیم درصد جمعیت در خوشه هشتم یا همان مرفه‌ترین قشر جای گرفته‌اند. این شکاف عمیق طبقاتی، اهمیت توجه به بازار مسکن را دوچندان می‌کند؛ زیرا مسکن به عنوان یک کالای اساسی و سرمایه‌ای، می‌تواند نقش مهمی در تعدیل این نابرابری‌ها ایفا کند.

از سوی دیگر، صنعت ساختمان با چالش جدی ورشکستگی مواجه است. هزینه‌های تولید مسکن به دلیل تورم شدید نهاده‌های ساختمانی، از قیمت نهایی فروش پیشی گرفته است. در حالی که نرخ تورم عمومی در ماه‌های اخیر حدود ۶۰ درصد اعلام شده، کارشناسان تورم بخش ساخت‌وساز را تا مرز ۸۰ درصد تخمین می‌زنند. این شکاف فزاینده میان هزینه تولید و قدرت خرید متقاضیان، سرمایه‌گذاری در این بخش را با ریسک بالایی مواجه کرده و بسیاری از سازندگان را از میدان به در کرده است.

به گزارش کیوسک خبر، با این حال، افق پیش رو روشن‌تر از آن چیزی است که آمار رکود نشان می‌دهد. کاهش احتمال درگیری‌های نظامی گسترده در منطقه، که می‌توانست به تضعیف بیشتر اقتصاد بینجامد، یکی از عواملی است که امید به بهبود بازار مسکن را زنده نگه داشته است. تحلیلگران معتقدند با توجه به تحولات سیاسی پیش رو در عرصه بین‌المللی، زمینه برای کاهش تنش‌ها و در نتیجه بازگشت ثبات به بازارهای دارایی فراهم شده است.

در پایان باید گفت، بازار مسکن در آستانه یک دوره جدید قرار گرفته است. از یک سو، عوامل کلان اقتصادی مانند نرخ ارز و انتظارات تورمی، مسیر صعودی قیمت‌ها را هموار کرده و از سوی دیگر، تغییر جهت نقدینگی از بازارهای موازی به سمت ملک، می‌تواند موتور رونق را روشن کند. به نظر می‌رسد با مدیریت صحیح بازارهای رقیب و حمایت از تولید مسکن به ویژه در بخش اقتصادی و کوچک‌متراژ، می‌توان امید داشت که سال ۱۴۰۵ نه تنها سال رونق بازار مسکن، بلکه سال تحقق بخشی از آرزوی دیرینه خانه‌دار شدن برای اقشار مختلف جامعه باشد.

نویسنده: مهدی صالحی طاهری