نوسانات شدید و غیرعادی نرخ ارز در ماه‌های اخیر، باعث توقف فعالیت‌های معاملاتی در بازار مسکن شده است، نه به دلیل افزایش واقعی قیمت‌ها، بلکه به دلیل تشدید فضای روانی و نااطمینانی در میان فروشندگان. این وضعیت، با وجود حضور تقاضای قابل توجه در بخش میانی قیمتی، منجر به توقف معاملات و تشدید تردید در میان عرضه‌کنندگان شده است و نشان‌دهنده آغاز یک فاز جدید در تحولات بازار مسکن است که می‌تواند در آینده نزدیک به افزایش قیمت‌های واقعی منجر شود.

به گزارش کیوسک‌خبر، در شرایطی که نوسانات نرخ ارز به سطحی غیرعادی و سریع رسیده است، بازار مسکن ایران با یک تحول غیرمستقیم، اما عمیق، مواجه شده است. این تحول، اگرچه در ابتدا به صورت توقف معاملات و تردید فروشندگان مشاهده می‌شود، اما پایه‌ای برای تحولات ساختاری در بازار مسکن در آینده نزدیک است. مهم‌تر از افزایش قیمت‌های نامحسوس، این فرآیند نشان‌دهنده تغییر در رفتار روانی بازیگران بازار است که می‌تواند به یک موج جدید افزایش قیمتی منجر شود.

نوسانات ارزی اخیر، به دلیل شدت و سرعت بالای خود، فراتر از یک پدیده اقتصادی معمولی شده و به یک عامل تشدیدکننده فضای نااطمینانی تبدیل شده است. در شرایطی که تغییرات قیمتی در بازارهای موازی و ارزی در چند روز متوالی بیش از ۱۰ درصد را رقم می‌زند، فروشندگان مسکن، حتی آن‌هایی که قبلاً به دنبال فروش بودند، به دلیل نگرانی از از دست دادن ارزش دارایی خود، از فروش انصراف می‌دهند. این پدیده، نه به دلیل کاهش تقاضا، بلکه به دلیل توقف عرضه است، و به همین دلیل بازار در وضعیتی از «انسداد فنی» قرار گرفته است.

در این میان، بخشی از بازار مسکن که معمولاً به عنوان موتور تقاضا شناخته می‌شود «واحدهای با قیمت بین ۵ تا ۱۰ میلیارد تومان» به شدت تحت تأثیر قرار گرفته است. این بخش، که بیشترین حجم تقاضا را در میان خریداران جوان و خانواده‌های نوظهور دارد، اکنون با توقف فروشندگان مواجه است. با وجود اینکه تعداد متقاضیان در این بازه قیمتی به‌طور چشمگیری افزایش یافته، معاملات به دلیل عدم تمایل فروشندگان به فروش، به‌کندی پیش می‌رود یا کاملاً متوقف می‌شود.

این وضعیت، اگرچه در ظاهر به نفع خریداران به نظر می‌رسد، اما در بلندمدت می‌تواند به سرعت به یک فشار قیمتی تبدیل شود. زیرا با تداوم نااطمینانی، خریداران مجبور می‌شوند پیشنهادهای اغواکننده‌تری ارائه دهند تا فروشندگان را به فروش وادار کنند. این پیشنهادات، به تدریج، به یک پایه قیمتی جدید در بازار تبدیل می‌شوند و روند افزایشی را شکل می‌دهند. این فرآیند، در شرایط عادی، ممکن است چند ماه طول بکشد، اما با شدت نوسانات ارزی اخیر، این تأثیرگذاری در مدت زمان کوتاهی اتفاق می‌افتد.

در عین حال، بخش‌های بالاتر بازار مسکن هنوز تحت تأثیر مستقیم این فرآیند قرار نگرفته‌اند، اما پیش‌بینی می‌شود که با گذشت زمان و تثبیت فضای روانی، این موج افزایش قیمت به سمت واحدهای گران‌تر نیز سرایت کند. این امر نشان‌دهنده این است که بازار مسکن در حال تبدیل شدن به یک مکان جذب سرمایه‌گذاری است، به‌ویژه در شرایطی که دسترسی به دارایی‌های نقدی و ارزی محدود است.

در نهایت، اگرچه کاهش نرخ ارز می‌تواند به عنوان یک عامل موقت برای کنترل فشار قیمتی عمل کند، اما در شرایط فعلی، احتمالاً تنها مانع از جهش شدید قیمت‌ها در بازار مسکن خواهد بود، نه اینکه به طور جذری قیمت‌ها را کاهش دهد. در واقع، سرمایه‌های موجود در بازار، به سمت املاک سرریز می‌شوند و این امر، در بلندمدت، پایه‌ای برای یک بازار مسکن پویا و پررونق فراهم می‌کند.

به هر حال، این شرایط، نشان‌دهنده نیاز به سیاست‌گذاری هوشمندانه و افزایش شفافیت در بازارهای مالی و ارزی است تا فضای روانی نااطمینانی کاهش یابد و بازار مسکن بتواند به‌صورت سالم و پایدار به رشد خود ادامه دهد. در این مسیر، بازار مسکن نه تنها به عنوان یک دارایی، بلکه به عنوان یک موتور اقتصادی و اجتماعی، نقش مهمی خواهد داشت.

نویسنده: مهدی صالحی طاهری